今年以来，房企化债进程加速，多家出险房企（即无法按期偿还各类公开债券的企业）的债务重组方案陆续落地。中指研究院数据显示，截至2025年10月底，房地产行业累计化解债务规模达1.2万亿元，带动近2万亿元有息负债进入安全期，一系列举措正推动行业风险出清步入关键阶段。

　　头部房企率先破局

　　进入2025年11月，房企化债迎来密集落地期。

　　11月5日，融创中国宣布95.5亿美元境外债务重组方案正式生效，成为首家境外债基本清零的大型房企，其重组方案获98.5%债权人投票支持，债权金额支持率达94.5%。

　　次日，碧桂园1270亿元境外债重组方案获通过，通过“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”组合方式，削减有息负债约840亿元，融资成本降至1%-2.5%，债务期限最长延长至11.5年。

　　中指研究院数据显示，除融创、碧桂园外，旭辉、佳兆业、龙光等多家房企近期均披露化债进展。其中，旭辉境内债重组方案于9月通过，境外债重组获法院批准；龙光超过80%同意债权人加入修订后的整体重组协议，境外债削债比例达70%；花样年控股10月境外债重组方案获77.33%债权人支持。截至目前，已有富力、奥园、远洋等8家房企完成境内外债务重组，中梁、当代等实现境外债重组落地。

　　这些标志性案例的落地，极大地减轻了出险房企在短期内公开偿还债务的压力。中指研究院企业研究总监刘水表示，化债进程加速将推动房地产行业风险出清进入新阶段。削债成核心抓手

　　与此前以“展期”为主的化债模式不同，本轮房企化债的核心目的是“削债”，通过大幅降低债务规模实现“重生”。中指研究院统计显示，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分达70%，融创境内债重组削债比例亦超50%，旭辉、佳兆业等企业削债比例均过半。

　　具体来看，化债方式呈现多元化特征。

　　融创采用债权转股权模式，将95.5亿美元境外债务转换为两类新强制可转债，分别设置6.8港元/股和3.85港元/股的转股价及不同强制转股期限；碧桂园则通过多元组合方式，既削减债务规模，又优化期限和成本结构；龙光创新以“上海临港商业”收益权设立信托，为债权人提供额外保障，每100元标的债券可转换为等值信托份额，并享受现金分红和年化收益。

　　“当前市场环境下，债权人对房企债务清偿率预期降低，使得削债方案得以推进。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此前房企与债权人博弈激烈，但随着行业调整持续，优先保交楼导致可分配资源有限，债权人更倾向于接受合理的削债方案，而非选择企业破产清算。多位私募机构负责人透露，房企现金需优先投入保交楼，债权人谈判空间缩小，合理的重组方案成为各方共识。

　　重组方案需兼顾多方诉求

　　债务重组的推进离不开房企与债权人的反复博弈与信任构建。境外债重组尤为复杂，多数房企债务分布于多个司法辖区，涉及纽约法、英国法等不同法律体系，债权人涵盖中资银行、外资银行、对冲基金等多类机构，利益诉求差异显著。

　　信达资本管理有限公司姜浙指出，成功的重组方案需满足三大条件：一是经专业测算，重组后债权清偿率高于破产清算；二是有政府支持及国有资产管理公司介入，提升可信度；三是提供多元化选项，匹配不同债权人风险偏好。为达成共识，房企管理层往往需带领团队数月持续谈判，在股债比例、展期期限、收益分配等关键点反复磨合。

　　轻资产成为化债后转型方向

　　债务压力缓解后，出险房企开始重启投资、谋划转型，轻资产模式成为行业共识。金地集团在2024年足额偿付200亿元公开市场债务后，今年已在杭州、上海等核心城市重启拿地；旭辉宣布启动“二次创业”，全面转向低负债、轻资产的高质量发展模式；金科重整后定位为不动产综合运营商，聚焦投资管理、开发服务等四大业务板块。

　　“轻资产业务无需大量资本投入，不增加有息负债，是房企恢复‘造血’能力的关键路径。”刘水分析，出险房企积累的产品力、品牌影响力及成熟运营团队并未消失，将这些能力迁移至存量资源盘活，契合行业从增量开发转向存量运营的趋势。

　　严跃进认为，债务重组为房企赢得了“第二次起跑”的机会，未来行业竞争核心将从规模扩张转向经营质量与服务能力。随着政策支持与市场调整形成共振，完成重组且成功转型的房企，有望在行业筑底回稳过程中实现新生。