高杠杆、高周转模式落幕，房地产行业增长新引擎从何而来？2025年，1.2万亿元化债落地、城市更新提速给出答案，行业正以存量提质破解发展难题。

　　本报综合报道 2025年，中国房地产行业在深度调整中完成具有里程碑意义的结构性重塑。

　　据国家统计局数据，前11个月商品房销售面积同比下降7.8%，房地产开发投资同比下滑15.9%，这组权威数据清晰宣告，行业大规模增量扩张的“旧周期”已正式终结。与此同时，债务风险加速出清、保交房任务全面落地，以“存量提质”与“功能再生”为核心的转型浪潮蓬勃兴起，城市更新加速落地，行业正锚定“好房子、好社区”的品质追求与运营服务的价值核心，稳步迈向以人为本、可持续运营的高质量发展“新坐标”。

　　化债保交筑牢行业根基

　　2025年，房地产行业困扰已久的债务风险得到实质性缓解，保交房任务全面完成，为行业转型扫清关键障碍。

　　中指研究院数据显示，累计已有融创中国、碧桂园、旭辉控股等21家出险房企完成债务重组或重整，化债总规模约1.2万亿元，多数企业境外债重组削减幅度超50%，龙光集团等个别企业甚至达到70%。其中，融创中国96亿美元境外债务获全面解除，成为首家境外债基本“清零”的大型房企；碧桂园177亿美元境外债务重组方案获批，标志着其资产负债表得到实质性修复。

　　“越来越多的房企完成债务重组，不仅缓解了单家企业的负债压力，更有望逐步改善整个行业的融资环境和信用体系。”中指研究院企业研究总监刘水表示。这一判断已得到融资端积极变化的印证：2025年前11个月，房地产企业债券融资总额达5502.8亿元，同比增长10.5%，11月单月融资额同比增幅更是高达28.5%，部分头部房企境外发债通道也逐步破冰。

　　如果说化债是化解行业风险的“上半场”，保交房则是稳住市场信心的关键支点。2025年全国住房城乡建设工作会议明确当年保交房任务全面完成，住建部数据显示，截至2025年10月份，全国750多万套已售难交付住房实现交付，历史遗留的交付难题得到有效解决。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，2025年房地产行业已在重重挑战中构筑起“止跌回稳”的坚实基础。而这一基础的夯实，也为行业从“风险出清”转向“转型攻坚”奠定了前提，推动行业重心向存量提质领域转移。

　　城市更新成为增长新引擎

　　随着增量扩张时代落幕，存量提质成为行业发展核心主线，城市更新也从边缘探索上升为行业主流，成为稳投资、扩内需的重要抓手。2025年7月召开的中央城市工作会议明确提出，“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，为城市更新工作指明方向。与传统旧城改造“大拆大建”模式不同，新时期的城市更新呈现多元发展新格局。

　　清华大学土木水利学院院长吴璟认为，“过去的更新以土地价值最大化为导向，如今则转向恢复和提升建筑与空间功能，这种根本性差异让项目操作难度加大，模式更趋多元。”

　　这一多元特征已在实践中充分显现：局部改造与综合提升成为最主流的实践形式；核心一、二线城市中，功能转换与资产盘活的案例持续涌现，龙湖集团“冠寓”通过改造国企闲置资产、低效商办资产等，打造了多个复合社区标杆项目，出租率常年保持高位；此外，居民自主更新、片区统筹综合开发等模式，也在多地开展积极探索。

　　模式创新的背后，是资金与政策的双重加持。2025年前三季度，涉及城中村改造的专项债发行金额达816亿元，同比增长约1.4倍；城镇老旧小区改造、棚户区改造专项债发行金额分别达632亿元和1302亿元。此外，金融工具创新亦持续突破，国家发展改革委办公厅于2025年11月15日印发的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，已将城市更新设施等纳入其中，全国首单城市更新类REITs也成功设立。

　　中指研究院研究总监吴建钦表示，参与主体与资金来源的多元化成为城市更新的显著特征。建筑类企业、开发企业、运营服务类企业纷纷入局，中央补助、专项债、政策性贷款等多渠道资金协同发力，正推动城市更新从政策导向转向市场驱动，而这一转型本质上是行业商业模式升级的具象体现。运营能力决定企业未来

　　站在“十五五”起点，房地产行业正从“开发驱动”向“开发+运营双轮驱动”深度转型，运营能力成为企业决胜未来的关键。面对市场变化，房企正加速调整发展战略：头部房企率先布局“轻重并举”，2025年上半年，华润置地、招商蛇口、龙湖集团持有物业和物业服务收入合计占比均超20%，其中华润置地非开发业务贡献利润六成，成为转型标杆；部分出险房企通过“债转股+资产抵债”等模式削债后，也聚焦代建、物业管理、资产运营管理等轻资产业务。

　　克而瑞数据印证了轻资产赛道的热度：2025年前三季度，TOP20代建企业新增签约建面达15771万平方米，同比增幅31%。“出险房企多年积累的核心能力并未完全消失，成熟的开发、运营和服务团队及管理经验，使其转向轻资产业务成为合适路径。”刘水建议，参与城市更新等新赛道的企业需转变思维，从“开发商”转向“资产管理者”和“城市运营商”，摒弃“拆改建”思维，注重长期运营和价值挖掘；同时拓宽融资模式，利用城市更新专项债、政策性中长期贷款等工具，并加强运营能力建设，将BIM、CIM等技术应用于全周期管理。

　　在业内人士眼中，2025年作为“十四五”收官之年，正是房地产行业新旧模式迭代转换的关键节点。风险出清筑牢发展根基，城市更新激活存量价值，模式转型重塑竞争格局，行业已平稳度过调整周期。展望“十五五”，随着城市更新政策红利持续释放，运营能力将成为企业核心竞争力，房地产行业将在结构性重塑中实现质的有效提升与量的合理增长，稳步迈向更为稳健、更具可持续性的未来。