2025年11月，北京土地市场上演鲜明分化图景：核心区涉宅用地遭遇房企激烈争抢，溢价率屡创新高，甚至刷新区域单价纪录；而近郊地块则多以底价成交，市场反应理性克制。与此同时，成都、天津、武汉等多地土地市场同步跟进，核心区稀缺价值凸显与非核心区域供需博弈加剧的行业趋势愈发清晰。

　　房企鏖战核心区地块

　　近期北京土拍市场的热度，集中爆发在核心区域的稀缺地块上。11月25日，朝阳区松榆里地块的竞拍堪称年度“鏖战”——经过7家房企长达2小时的166轮激烈竞价，最终由民营房企懋源以50.24亿元竞得，成交溢价率高达18.21%，成交楼面价达6.2万元/㎡。这一地块之所以引发疯抢，源于其不可复制的区位优势与市场供给缺口。

　　该地块位于东三环与东四环之间，属于北京核心CBD辐射圈，土地面积约2.89万平方米，规划建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，是近五年区域内供应规模最大的纯住宅地块。交通配套方面，地块紧邻地铁14号线北工大西门站，直线距离仅约200米，未来还将接入规划中的地铁11号线，形成“双地铁”布局；周边2公里内聚集了朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯等商业综合体，以及中国医学科学院肿瘤医院等优质医疗资源，从小学到高中的教育配套也一应俱全。

　　在中指研究院土地市场研究负责人张凯看来，该区域已连续两年无新增住宅用地供应，周边二手房以房龄超30年的“老破小”为主，松榆里小区总价230万元左右的房源占比超六成，挂牌均价仅5.2万元/㎡，存量住房老化与改善型需求之间存在严重结构性错配。“地块后续预计推出120—180㎡改善型户型，将填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价预计在10万元—12万元/㎡区间。”

　　此前的11月19日，东城区祈年大街多功能用地同样展现核心区土地的稀缺价值。该地块南邻天坛、北靠前门，处于二环内核心位置，叠加2020年至2023年内城连续四年住宅“零供应”的背景，开拍前已获得2轮线上报价，现场2家竞买人举牌38轮，最终由北京城建以20.28亿元竞得，成交楼面价超8.1万元/㎡，溢价率4%，刷新区域单价纪录。

　　近郊地块遇冷

　　与核心区的火热形成鲜明对比，北京近郊地块的出让则显得理性有余。11月19日，昌平区未来科学城地块以底价12.426亿元成交，综合成交楼面价1.51万元/㎡，经营性成交楼面价约2.32万元/㎡。该地块虽距地铁17号线未来科学城站仅400米，周边商业配套逐步完善，但受制于多重因素导致市场参与热情不足。

　　张凯分析称，该地块西侧有国贤府一期、二期在售房源形成直接竞争，周边大量次新二手房源也对新房价格形成压制，加之住宅地块南北进深不足及捆绑文化设施代建带来的隐性成本，最终仅未来科学城一家企业出手。

　　而11月25日出让的房山区长阳镇北广阳城棚户区改造地块，同样以底价14.71亿元被北京城建拿下，楼面价约1.81万元/㎡。该地块位于西南五环至六环之间，紧邻地铁房山线广阳城站，周边规划有山姆会员店、宣武医院房山院区等配套，但当前房山区房地产市场库存规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出。

　　张凯认为，此类近郊地块需通过差异化设计提升竞争力，同时平衡商业配套带来的便利与潜在噪声影响。

　　房企战略分化成必然趋势

　　除北京外，11月全国多个重点城市同步开展土地出让，整体呈现核心区稳健、非核心区平淡的格局。

　　例如，11月19日，成都青羊区一宗组合用地由中粮大悦城以底价26.5亿元拿下，住宅楼面价1.7万元/㎡；天津一宗涉宅用地由天津轨道交通集团以底价7.19亿元竞得，扣除幼儿园建面后成交楼面价为11821元/㎡。

　　对于当前土地市场的分化格局，业内专家普遍认为，这标志着中国房地产市场已彻底告别普涨时代，进入价值深耕的新阶段。

　　张凯表示，北京两宗地块一热一温的市场反应，深刻反映出土地市场正在从普涨模式转向价值深耕模式，“随着北京城市发展进入存量更新与增量优化并重的阶段，如何通过设计创新与运营提升，在保护与发展、文化与商业之间取得平衡，将成为房企未来竞争力的关键考验”。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进则关注到民企的拿地动向：“当前市场调整期，央国企拿地居多且较为理性，但核心城市核心地段土地仍不缺买家。民营企业多聚焦特定区域，若出现市场前景好的地块便会积极出手，这也说明优质土地资源的长期价值依然被认可。”